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鼎信观点 | 百强房企权益比持续下降,合作开发成为行业主流

发布时间:2020/09/15来源:本站原创阅读:595

【摘要】8月各大房企陆续发布半年报,交出上半年的“成绩单”。作为专业的房地产产业基金,鼎信长城综合对比克尔瑞百强房企销售排行榜做了深入全行业分析。

据克尔瑞百强房企排行榜销售数据显示,2020年上半年TOP30房企权益销售额占百强房企权益销售额比例逐渐上升,分别是65.57%、67.31%及69.37%,而百强房企权益比中位数水平在同期呈现下降趋势,分别是86.74%、74.64%及73.33%,由此可以看出随着房地产市场竞争的逐渐加剧,市场集中度的上升和权益比水平的下降是市场发展的必然结果。


目前,市场通用的房地产企业销售额一般有两个统计口径,分别是全口径销售额(指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的合计值)和权益销售额(指以股权占比为口径,项目的业绩按照股权占比计入相应企业)。我们认为权益销售额更能真实反映归属于房地产开发企业的经营规模数据,因此使用销售额权益比(权益销售额/全口径销售额,下简称权益比)来衡量开发商在全口径销售额中实际占比情况。


鼎信长城认为,未来在充分竞争的市场中,房企将会形成更多的“竞合关系”,更频繁的表现为龙头企业对小型房企的收购吞并以及由于更多的合作开发项目导致权益比的逐渐降低。


据克而瑞2018年、2019年及2020年上半年销售数据排行榜数据显示,百强房企整体权益比水平呈现明显的下降趋势,预计未来随着行业竞争的逐渐加剧,权益比水平将会进一步下行。



百强房企整体变化趋势


百强房企2018年全年权益销售金额总额80,298.9亿元,平均销售权益比为86.54%,销售权益比中位数为86.74%;


百强房企2019年全年权益销售金额总额85,268.8亿元,平均销售权益比为76.54%,销售权益比中位数为74.64%;


百强房企2020年上半年权益销售金额总额37,155.6亿元,平均销售权益比为74.52%,销售权益比中位数为73.33%。




可以看到,对于百强房企,近年来权益比呈现明显的下降趋势。


结合集中度分析,可以看到2018年、2019年及2020年上半年TOP30房企权益销售额占百强房企权益销售额比例逐渐上升,分别是65.57%67.31%69.37%,而百强房企权益比中位数水平在同期呈现下降趋势,分别是86.74%74.64%73.33%以此看出随着房地产市场竞争的逐渐加剧,市场集中度的上升和权益比水平的下降是市场发展的必然结果,在充分竞争的市场中,将会形成更多的“竞合关系”,更频繁的表现为龙头企业对小型房企的收购吞并以及由于更多的合作开发项目导致权益比的逐渐降低。


2020年上半年权益销售额百强

排名

企业名称

权益金额(亿元)

权益比

1

中国恒大

3317

95.10%

2

碧桂园

2633.5

70.73%

3

万科地产

2067

65.00%

4

中海地产

1583.4

93.44%

5

保利发展

1565

72.19%

6

融创中国

1322

67.90%

7

绿地控股

1215

90.00%

8

龙湖集团

782

70.39%

9

世茂集团

773.3

70.00%

10

新城控股

733.7

75.64%

11

招商蛇口

730

65.96%

12

华润置地

721

65.07%

13

中国金茂

709.8

69.00%

14

金地集团

629.9

62.00%

15

阳光城

604.7

67.19%

16

金科集团

599.9

72.28%

17

中南置地

521.7

63.65%

18

富力地产

510.5

92.90%

19

中梁控股

473.9

70.00%

20

龙光集团

457.5

80.01%

21

旭辉集团

444

55.00%

22

荣盛发展

409.6

86.69%

23

雅居乐

399.7

72.54%

24

奥园集团

395.8

77.81%

25

绿城中国

389.2

57.86%

26

融信中国

361.2

59.84%

27

佳兆业

360.3

70.51%

28

祥生集团

359.1

75.90%

29

正荣集团

356.9

59.04%

30

华夏幸福

350

88.61%



根据房企的业务特点,在分析权益比时,我们可以将房企粗略分为区域型、扩张型以及全国布局型三种。


1) 区域型房企分为两类,一类以时代中国、隆基泰和、正商等为代表,这类企业通常具有较高的权益比,合作项目较少。如,时代中国2018年、2019年及2020年上半年权益比分别为91.73%、94.17%及94.75%,因该公司为广东区域旧改龙头,拿地方式以一二联动的旧改项目为主,较少参与公开招拍挂项目,较少与其他公司合作,因此权益比持续维持在较高水平;再如,隆基泰和2018年、2019年及2020年上半年权益比分别为100%、100%及97.44%,公司为河北本土开发商,旧改项目多、拿地确定性高,河北市场的公开招拍挂项目的竞争亦没有长三角那么激烈,因此同样极少采用合作开发模式。另一类,以滨江集团为代表的区域型房企的权益比较低,滨江2018年、2019年及2020年上半年权益比分别为44.09%、37.73%及44.99%,在面临竞争激烈的杭州及浙江市场时,区域性房企难以维持优势地位,在同全国性房企竞争中,较多采用合作开发模式,以公司较低的权益比换取一定的市场份额。


2) 扩张型房企是指从区域性积极向全国扩张阶段的房企,其典型代表为新力地产,在其全国性扩张过程中,公司权益比水平大幅下降,2018年、2019年及2020年上半年分别为89.73%、57.11%及60%。这主要是由于在业务扩张的过程中,较多的采用了合作开发的模式,能够以合理成本进入新城市。


3) 全国性布局房企、特别是TOP30的房企,权益比趋于稳定。其中也不乏依靠合作模式实现快速增长的,如绿城、旭辉、正荣等房企长期维持较低的权益比水平。例如旭辉集团2018年、2019年及2020年上半年权益比分别为53%、55%及55%。


可以看出,各家房企的权益比与其拓展模式和发展阶段紧密相关,具有鲜明的特点。随着行业竞争的不断加剧,房企之间合作开发的比例将不断提高;同时由于传统融资渠道的受限,房企与实业企业、金融机构的股权合作也将逐步增多。因此我们预计全行业的权益比水平将会进一步下行。


附表


2018年、2019年及2020年上半年房地产权益销售额TOP50情况


2020年上半年权益销售额百强

2019年全年权益销售额百强

排名

企业名称

权益金额(亿元)

权益比

排名

企业名称

权益金额(亿元)

权益比

1

中国恒大

3317

95.10%

1

中国恒大

5782.1

95.10%

2

碧桂园

2633.5

70.73%

2

碧桂园

5477.9

71.00%

3

万科地产

2067

65.00%

3

万科地产

4102.9

65.00%

4

中海地产

1583.4

93.44%

4

融创中国

3834.3

69.01%

5

保利发展

1565

72.19%

5

绿地控股

3492.2

90.00%

6

融创中国

1322

67.90%

6

保利发展

3190.3

67.85%

7

绿地控股

1215

90.00%

7

中海地产

3084.8

93.44%

8

龙湖集团

782

70.39%

8

新城控股

2016

73.37%

9

世茂集团

773.3

70.00%

9

世茂房地产

1825.5

70.00%

10

新城控股

733.7

75.64%

10

龙湖集团

1703.5

70.25%

11

招商蛇口

730

65.96%

11

华润置地

1675.5

68.95%

12

华润置地

721

65.07%

12

招商蛇口

1561.8

70.81%

13

中国金茂

709.8

69.00%

13

金科集团

1493.9

82.84%

14

金地集团

629.9

62.00%

14

阳光城

1386.4

65.70%

15

阳光城

604.7

67.19%

15

富力地产

1381.5

92.53%

16

金科集团

599.9

72.28%

16

华夏幸福

1375.3

91.08%

17

中南置地

521.7

63.65%

17

金地集团

1305.8

62.00%

18

富力地产

510.5

92.90%

18

中南置地

1207.6

60.98%

19

中梁控股

473.9

70.00%

19

旭辉集团

1149.6

55.00%

20

龙光集团

457.5

80.01%

20

中国金茂

1110

69.00%

21

旭辉集团

444

55.00%

21

荣盛发展

1104.8

97.67%

22

荣盛发展

409.6

86.69%

22

中梁控股

1026.3

67.23%

23

雅居乐

399.7

72.54%

23

奥园集团

983.6

83.31%

24

奥园集团

395.8

77.81%

24

龙光集团

922.6

93.00%

25

绿城中国

389.2

57.86%

25

远洋集团

909.7

70.00%

26

融信中国

361.2

59.84%

26

祥生地产

881.6

76.05%

27

佳兆业

360.3

70.51%

27

佳兆业

881.2

76.45%

28

祥生集团

359.1

75.90%

28

雅居乐

868.8

73.31%

29

正荣集团

356.9

59.04%

29

融信集团

833.9

59.01%

30

华夏幸福

350

88.61%

30

中国铁建

825.2

75.00%

31

越秀地产

347.5

93.06%

31

绿城中国

778.2

57.49%

32

美的置业

327.8

68.01%

32

蓝光发展

768.4

71.16%

33

时代中国

308.6

94.75%

33

时代中国

737.9

94.17%

34

金辉集团

299.9

80.32%

34

正荣集团

728.1

51.71%

35

蓝光发展

286.9

71.16%

35

美的置业

728

71.98%

36

建发房产

274.2

72.16%

36

华侨城

670.6

84.26%

37

融侨集团

273.9

89.51%

37

金辉集团

661.6

74.45%

38

远洋集团

272.1

65.00%

38

越秀地产

640

87.50%

39

华发股份

265.6

60.27%

39

首开股份

633

66.40%

40

禹洲集团

264.8

61.80%

40

泰禾集团

626.4

77.46%

41

卓越集团

262

65.65%

41

融侨集团

604.6

89.52%

42

新力地产

261

60.00%

42

华发股份

592.4

64.20%

43

海伦堡

255.2

89.67%

43

建发房产

581.3

78.71%

44

中国铁建

249

80.98%

44

新力地产

563.8

57.11%

45

首开股份

248.2

60.49%

45

卓越集团

563.1

59.30%

46

滨江集团

246.1

44.99%

46

佳源集团

558.5

74.16%

47

路劲集团

241.6

92.04%

47

合景泰富

555.2

64.48%

48

中骏集团

238

58.05%

48

建业地产

552.5

75.24%

49

宝龙地产

236.5

75.01%

49

路劲集团

523

94.20%

50

合景泰富

226.5

61.62%

50

首创置业

517.1

63.99%

2018年全年权益销售额百强

2018年全年权益销售额百强

排名

企业名称

权益金额(亿元)

权益比

排名

企业名称

权益金额(亿元)

权益比

1

中国恒大

5241

95.10%

26

旭辉集团

861.4

53.00%

2

碧桂园

5203.6

71.41%

27

正荣集团

833.8

63.97%

3

万科地产

4284.4

70.59%

28

融信集团

829.8

68.08%

4

绿地控股

3431

90.00%

29

雅居乐

809

78.87%

5

融创中国

3262

70.91%

30

新力地产

796.2

89.73%

6

保利发展

2875.5

71.00%

31

融侨集团

792.2

105.21%

7

中海地产

2511.6

93.44%

32

远洋集团

766.5

70.00%

8

华润置地

1811.2

86.00%

33

首开股份

731.2

73.84%

9

新城控股

1697.7

77.02%

34

奥园集团

714.2

85.00%

10

华夏幸福

1610

95.83%

35

金辉集团

708.1

94.82%

11

世茂房地产

1523

86.48%

36

佳源集团

705.7

80.61%

12

龙湖集团

1404.7

70.00%

37

佳兆业

702.6

81.12%

13

富力地产

1310.6

92.62%

38

中国铁建

656.7

74.10%

14

阳光城

1250.6

76.80%

39

美的置业

648.8

82.10%

15

招商蛇口

1241.2

72.80%

40

越秀地产

559

105.27%

16

金地集团

1136.5

70.00%

41

绿城中国

554.8

35.48%

17

泰禾集团

1095.3

84.03%

42

时代中国

552.5

91.73%

18

中南置地

1064.8

70.03%

43

万达集团

547.2

100.00%

19

金科集团

1058.7

82.00%

44

建发房产

544.8

100.00%

20

中梁控股

990.7

76.88%

45

合景泰富

537.7

82.09%

21

荣盛发展

955.5

95.07%

46

首创置业

534.1

76.00%

22

蓝光发展

916.7

88.00%

47

禹洲集团

519.9

101.29%

23

龙光集团

887.8

97.00%

48

卓越集团

464.1

83.92%

24

中国金茂

883.2

69.00%

49

正商地产

500.3

100.00%

25

祥生地产

877.3

85.24%

50

俊发地产

480.6

87.33%



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